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寧夏稅務(wù)
 

近日，小編接到納稅人咨詢計(jì)稅依據(jù)是否包含增值稅問(wèn)題，在解答完納稅人咨詢之后，小編快馬加鞭分別從契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅角度編寫(xiě)4個(gè)小案例，為各位納稅人厘清該問(wèn)題，具體如下：

 

案例一：契稅計(jì)稅依據(jù)是否含稅問(wèn)題

2019年3月，甲公司與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂購(gòu)房合同，合同價(jià)款共計(jì)550萬(wàn)元，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向甲公司開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票上注明金額500萬(wàn)元，稅額50萬(wàn)元。

2019年3月，自然人張某與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂購(gòu)房合同，合同價(jià)款共計(jì)110萬(wàn)元，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向張某開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票上注明的價(jià)稅合計(jì)共110萬(wàn)元。

那么，甲公司與自然人張某繳納契稅時(shí)的計(jì)稅依據(jù)是否包含增值稅？

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第一條規(guī)定：

計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

因此，甲公司與自然人張某均應(yīng)以不含增值稅的價(jià)格計(jì)征契稅。

 

案例二：房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是否含稅問(wèn)題

2019年3月，甲公司將自有的閑置廠房出租給丙公司，取得租金收入55萬(wàn)元，當(dāng)月甲公司向丙公司開(kāi)具了增值稅專用發(fā)票，注明金額50萬(wàn)元，稅額5萬(wàn)元。那么，甲公司將房產(chǎn)出租，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入是否包含增值稅呢？

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第二條規(guī)定：

房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

因此，甲公司應(yīng)以不含增值稅的租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

 

案例三：土地增值稅計(jì)稅依據(jù)是否含稅問(wèn)題

2019年3月，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將一棟商務(wù)辦公樓銷(xiāo)售給丁公司，價(jià)稅合計(jì)880萬(wàn)元，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票上注明金額800萬(wàn)元，稅額80萬(wàn)元。當(dāng)月，向自然人銷(xiāo)售住宅10套，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)共1100萬(wàn)元。那么，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入在計(jì)征土地增值稅時(shí)是否包含增值稅？

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定：

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

注意事項(xiàng)：

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

 

案例四：個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)是否含稅問(wèn)題

自然人李某于2018年7月從乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置兩套精裝修住宅，其中A套住宅取得乙企業(yè)開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票注明價(jià)稅合計(jì)110萬(wàn)元，B套住宅取得的增值稅普通發(fā)票注明價(jià)稅合計(jì)99萬(wàn)元。李某將A套住宅用于自己居住，B套住宅用于出租，每月收取租金2000元（含增值稅價(jià)格）。那么，李某出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入是否包含增值稅？

2019年2月，李某將B套住宅出售，取得房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入132萬(wàn)元（含增值稅價(jià)格），那么，李某轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入是否包含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅能否計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值？

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第四條規(guī)定：

個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

因此，李某出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不包含增值稅。轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不包含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅可以計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值。

注意事項(xiàng)：

在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

特別提醒

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第五條、第六條規(guī)定：

免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

在計(jì)征契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。