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土地增值稅暫行條例

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

實施細則

條例第九條(三)項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。

 

江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業(yè)務問題的公告

蘇地稅規(guī)[2012]1號  

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的收入確定

對納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認轉(zhuǎn)讓收入。

對以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當理由：

1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；

2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格；

3、政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；

4、經(jīng)主管稅務機關認定的其他合理情形。 

海南省地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算有關業(yè)務問答的通知

瓊地稅函〔2015〕917號

各市、縣、區(qū)地方稅務局，各直屬稽查局，省局各部門：

為規(guī)范土地增值稅清算審核，省局根據(jù)現(xiàn)有稅收政策規(guī)定，在搜集整理近年來各地遇到的各類土地增值稅政策問題的基礎上，印發(fā)土地增值稅清算有關業(yè)務問答，請遵照執(zhí)行。

　　海南省地方稅務局

　　2015年10月14日

如何認定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低?

納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格30%且無正當理由的，可認定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低，主管稅務機關應根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第四十九號)及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財稅字〔1995〕6號)的規(guī)定核定其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格。

符合下列條件之一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低，視為有正當理由：

(一)人民法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格;

(二)以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格;

(三)政府有關部門確定的轉(zhuǎn)讓價格;

(四)經(jīng)主管稅務機關認定的其他合理情形。

 

 

“價格明顯偏低且無正當理由”和“未按照獨立企業(yè)之間業(yè)務往來作價的關聯(lián)業(yè)務往來”是稅務機關重新核定計稅價格的理由，是納稅人的夢魘。

一、價格明顯偏低的量化判斷標準

“價格明顯偏低且無正當理由”有量化判斷標準嗎？找到兩個。

1、30%指標

這個量化指標首先出現(xiàn)于最高法院的司法解釋，至少從法律上具有普遍的適用性。最高院于2009年4月發(fā)布的法釋[2009]5號文規(guī)定：對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結(jié)合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當?shù)刂笇r或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。債務人以明顯不合理的高價收購他人財產(chǎn)，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請，參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。

瓊地稅函〔2015〕917號如何認定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低?

納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格30%且無正當理由的，可認定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低，

2、10%指標

河南地稅2010年6月下發(fā)的豫地稅函[2010]202號文規(guī)定：《河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）第三條第二款第6小項中：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產(chǎn)平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務機關可參照市場指導價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。

江蘇地稅2012年8月下發(fā)的蘇地稅規(guī)〔2012〕1號文規(guī)定：對納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其評估。納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認轉(zhuǎn)讓收入。

這兩個都是省級地稅發(fā)布的土地增值稅方面的文件。

 

 

二、哪些理由是正當理由

什么是“正當理由”？這個只能因時因事的尋找了，應該合情合理，自己都不相信就別拿去忽悠稅務局了?？磧蓚€明確的規(guī)定。

對于自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)對價明顯偏低的正當理由，國稅總局公告2014年第67號文列舉了以下幾項：（一）能出具有效文件，證明被投資企業(yè)因國家政策調(diào)整，生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，導致低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)；（二）繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有法律效力身份關系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）相關法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī)定，并有相關資料充分證明轉(zhuǎn)讓價格合理且真實的本企業(yè)員工持有的不能對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方能夠提供有效證據(jù)證明其合理性的其他合理情形。

對于土地增值稅清算時房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的正當理由，蘇地稅規(guī)〔2012〕1號文列舉了以下幾項：1、法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格；2、以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格；3、政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格；4、經(jīng)主管稅務機關認定的其他合理情形。

 

 

轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低計稅收入視情而定

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，會遇到轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低的情況，對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，提供扣除項目金額不實的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，稅務機關應按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。

在操作中，如何判定“轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低”一直是困擾主管稅務機關的難點問題。在認真總結(jié)實踐經(jīng)驗并充分征求各方意見的基礎上，部分省市地稅機關規(guī)定了“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%”這一可操作性較強的標準。

目前，部分省市地稅機關明確了對低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其評估。

其中，主管稅務機關在計算“同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格”時，應當優(yōu)先采集同一企業(yè)銷售日當月同類房地產(chǎn)銷售價格。如果不存在當月價格的，可采集同一企業(yè)銷售日前后3個月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價格。如果不存在前后3個月內(nèi)的銷售價格的，可采集相同或者近似地段其他企業(yè)銷售日當月或者前后3個月內(nèi)的同類房地產(chǎn)銷售價格。

為了保障納稅人的合法權(quán)益，即使主管稅務機關能夠確定“納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格10%”，也不能直接根據(jù)同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格核定其轉(zhuǎn)讓價格，而應當委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定交易價，并考慮其是否存在正當理由。如果納稅人申報的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，又無正當理由的，則應按照房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的價格確認轉(zhuǎn)讓收入。

與此同時，如果房地產(chǎn)價格符合法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價格，以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格，政府物價部門確定的轉(zhuǎn)讓價格以及經(jīng)主管稅務機關認定的其他合理情形時，可視為正當理由，即便轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低也可按轉(zhuǎn)讓價格確認收入。

 

 

稅務人員教你把握“價格明顯偏低且無正當理由”

時間：2016-11-01 中國稅務報  梁峰

 

 

概要：隨著納稅人法律意識的提升和新行政訴訟法的實施，全國各地因價格明顯偏低且無正當理由的稅收核定分歧，發(fā)生了多起司法裁判。本文結(jié)合相關裁定，探討稅收核定如何恰當把握價格明顯偏低且無正當理由。

    隨著納稅人法律意識的提升和新行政訴訟法的實施，全國各地因“價格明顯偏低且無正當理由”的稅收核定分歧，發(fā)生了多起司法裁判。本文結(jié)合相關裁定，探討稅收核定如何恰當把握“價格明顯偏低且無正當理由”。

　　>>>>圍繞“價格明顯偏低且無正當理由”的訴訟

　　●“廣州德發(fā)案”

　　2003年，廣州德發(fā)房產(chǎn)建設有限公司（以下簡稱德發(fā)）為償還貸款，委托拍賣行拍賣一處房產(chǎn)，設定拍賣保證金為6800萬港元。最終，只有一家競買人參與，以底價約1.2億元人民幣成交。拍賣完成后，德發(fā)依法繳納了相應的稅款。

　　廣州市地稅局第一稽查局（以下簡稱稽查局）經(jīng)查認為，德發(fā)將拍賣保證金金額設定畸高，導致拍賣沒有發(fā)生“競價”行為，而只有兩個主體以上的競買人參加的拍賣才符合我國拍賣法關于“競價”的規(guī)定。因此，德發(fā)以底價拍賣無正當理由。結(jié)合拍賣房產(chǎn)周邊房產(chǎn)的當期交易價格，稽查局2009年認定德發(fā)拍賣房產(chǎn)申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由，根據(jù)相關規(guī)定核定德發(fā)拍賣房產(chǎn)的交易價格為3.1億元，要求其補繳營業(yè)稅867.1萬元及滯納金280.5萬元。

　　德發(fā)認為自己是為解決債務危機而拍賣房產(chǎn)，拍賣手續(xù)合法有效，且依法足額繳納了相應稅款，不存在無正當理由的低申報稅款行為，向法院提出上訴，結(jié)果一審、二審和再審全部敗訴。最高人民法院已公開審理此案，目前尚未作出判決。

　　已審法院認為德發(fā)拍賣房產(chǎn)的價格不及市場價的一半，存在價格明顯偏低的事實。而僅有一個競買人參與拍賣且以底價成交的情況說明，有關拍賣價格顯失公平，理由不正當。

　　●韶關盈錦案

　　廣東省A縣地稅局檢查發(fā)現(xiàn)，韶關市盈錦置業(yè)有限公司（以下簡稱盈錦）2011年3月銷售14間商鋪，申報計稅價格明顯低于同期同類商鋪的平均售價，且無正當理由。另外，對1000多平方米的回遷面積未按規(guī)定申報納稅。依據(jù)相關規(guī)定，A縣地稅局2014年1月要求盈錦補繳稅費、滯納金共計298.9萬元。

　　盈錦向韶關市地稅局申請復議，結(jié)果未變。2014年6月該公司向法院提起訴訟，敗訴；再上訴，仍未得到支持。二審法院認為，A縣地稅局提供的資料表明，盈錦存在部分商鋪銷售價格折半、明顯偏低的事實。盈錦不能提供證據(jù)說明其同類商鋪大幅降價的合理理由，認定A縣地稅局作出的有關處理決定認定事實清楚，證據(jù)充分，適用法律正確。

　　●新疆瑞成案

　　新疆地稅局B稽查局經(jīng)檢查認定，瑞成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱瑞成）存在少繳稅費行為，于2012年6月作出處理決定，要求其補繳稅款。瑞成遵照執(zhí)行后，該局又對該公司作出行政處罰，要求其繳納罰款171.3萬元。瑞成對有關“2010年以低于市場價格銷售給某投資公司離退休職工住宅，應按同期市場價格調(diào)整補繳營業(yè)稅，調(diào)整金額2494258.77元，少繳營業(yè)稅124712.94元”的認定有異議，向法院提起訴訟，稱相關處罰沒有依據(jù)。

　　一審法院認為，B稽查局在無價格認定行政職權(quán)的情況下，認定瑞成低價銷售并要求該公司補繳有關稅款的行為，屬越權(quán)行政，且事實不清，證據(jù)不足，判決撤銷有關處罰決定。B稽查局提出上訴。二審法院認為，瑞成應其上級主管部門要求，為解決企業(yè)老職工住房困難，化解信訪突出問題，給老職工售房價格讓利20%的證據(jù)確鑿，事實清楚。雖然稅收征管法第三十五條第（六）項規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權(quán)核定其應納稅額，但法律法規(guī)對“計稅依據(jù)明顯偏低”沒有具體標準，對“無正當理由”亦沒有明確界定。而本案中的某投資公司是改制國企，離退休職工收入低，一些人多次上訪，瑞成低價向該公司離退休職工優(yōu)惠售房并無不當。據(jù)此判定B稽查局的有關補稅和罰款認定錯誤。

　　>>>>準確評判計稅依據(jù)是個現(xiàn)實難題

　　上述爭議，折射出“納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，且無正當理由”的自由裁量難題。

　　在筆者看來，稅務人員需要厘清兩個問題：一是如何認定“計稅依據(jù)明顯偏低”，二是如何認定“且無正當理由”。

　　何為“計稅依據(jù)明顯偏低”？實務中有多種參照標準，比如以成本價為參照，以不低于成本價的30%為參照。何為“且無正當理由”？因“正當”兩字通常有行為的合理性和合法性的含義，“無正當理由”除了指不合理外，還有不合法的意思。于是，稅務機關要指控納稅人“無正當理由”難度很大，因為這需要有事實，有推定，有法律依據(jù)，三者還要有邏輯關系。而這對基層稅務機關而言幾乎是不可能完成的任務。

　　>>>>從兩個視角把握稅收核定的要點

　　怎樣才能準確依據(jù)“申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由”的規(guī)定實施稅收核定？筆者認為應從以下兩個視角把握。

　　A.比照有關法律規(guī)定和司法解釋確定“計稅依據(jù)明顯偏低”的標準

　　反不正當競爭法第十一條規(guī)定，經(jīng)營者不得以排擠競爭對手為目的，以低于成本的價格銷售商品。但下列情形不屬于不正當競爭行為，即銷售鮮活商品；處理有效期限即將到期的商品或其他積壓的商品；季節(jié)性降價銷售商品；因清償債務、轉(zhuǎn)產(chǎn)、歇業(yè)降價銷售商品。

　　最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）指出，對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結(jié)合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價70%的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當?shù)刂笇r或者市場交易價30%的，一般可以視為明顯不合理的高價。

　　據(jù)此，若售價低于市價70%，則應視為不合理?；乜瓷鲜?個判例，廣州德發(fā)案轉(zhuǎn)讓價為市價的40%，稅務機關前兩審勝訴，最終判決尚待定奪；韶關盈錦案轉(zhuǎn)讓價為市價的50%，稅務機關勝訴；新疆瑞成案轉(zhuǎn)讓價為市價的80%，納稅人勝訴。筆者認為，除了反不正當競爭法列舉的情況外，如果稅務機關收集的具有法律效力的證據(jù)能夠證明納稅人應稅行為計稅依據(jù)低于同期同類市場價值70%的，稅務機關應能認定其為“計稅依據(jù)明顯偏低”。

　　B.比照“不具有合理商業(yè)目的”精神確定“無正當理由”

　　對于“無正當理由”，應借鑒企業(yè)所得稅法第四十七條中有關“不具有合理商業(yè)目的”的精神去把握。撇開感性與道德評價，充分尊重市場規(guī)則和契約精神，既利于減少征納爭議，也便于稅務機關和法院作出公正判定。企業(yè)所得稅第四十七條規(guī)定，企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權(quán)按照合理方法調(diào)整。企業(yè)所得稅實施條例第一百二十條指出，企業(yè)所得稅法第四十七條所稱不具有合理商業(yè)目的，是指以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。

　　具體而言，“無正當理由”可比照“不具有合理商業(yè)目的”精神，從合理性、內(nèi)涵及標準3個方面把握。

　　按照企業(yè)所得稅法規(guī)定，個別納稅人違背稅法的立法意圖，濫用法律制度，以違法獲取稅收利益而并非出于正常的商業(yè)目的進行的各類交易，均被認定為“不具有合理商業(yè)目的”。如果對這類交易不打擊，勢必會破壞公平的市場環(huán)境，違反企業(yè)所得稅法公平稅負的要求。而稅收征管法第三十五條第（六）項規(guī)定的立法精神與企業(yè)所得稅法第四十七條完全相同，因此將“不具有合理商業(yè)目的”相關精神援引到“無正當理由”判定中，并無不當。企業(yè)所得稅實施條例中將“不具有合理商業(yè)目的”解釋為“以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的”。可從以下兩個層面來理解：首先，獲取稅收利益只是構(gòu)成少繳稅款的必要條件。有些安排雖然為納稅人帶來稅收利益，但它是稅法允許甚至鼓勵的，即不違背立法的意圖，應視為有正當理由。其次，安排的主要目的是不是獲取稅收利益，沒有統(tǒng)一的辨別標準，應依照具體情況，通過比照正常情況下的應納稅額來考量。

　　“無正當理由”認定應滿足三個條件：一是必須存在人為規(guī)劃的一個或一系列行動或交易安排，二是企業(yè)必須從該安排中獲取減少應納稅額的稅收利益，三是企業(yè)將獲取稅收利益作為其從事某種安排的唯一或者主要目的。如果納稅人的行為滿足了這三個條件，則可斷定其行為已經(jīng)構(gòu)成“無正當理由”。