江門市稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人二手房交易有關(guān)稅收問題的通知及解答
云南百滇稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 2020-07-25
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國(guó)家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人二手房交易有關(guān)稅收問題的通知
（江稅發(fā)〔2019〕52號(hào)）
國(guó)家稅務(wù)總局各市（區(qū)）稅務(wù)局：
為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院減稅降費(fèi)的決策部署，深化“放管服”改革，優(yōu)化稅收營(yíng)商環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范個(gè)人取得拍賣收入征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕38號(hào)）、《關(guān)于調(diào)整<江門市個(gè)人所得稅核定征收率表>的公告》（江門市地方稅務(wù)局公告2012年第3號(hào)）、《江門市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整江門市二手轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅核定征收率的公告》（江門市地方稅務(wù)局2013年第2號(hào)公告）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就我市個(gè)人二手房交易有關(guān)稅收問題通知如下：
一、納稅人提供完整、準(zhǔn)確的納稅資料及重置成本評(píng)估報(bào)告，能夠正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，據(jù)實(shí)征收土地增值稅、個(gè)人所得稅。
二、納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的納稅資料及重置成本評(píng)估報(bào)告，不能夠正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收,核定征收率為：
（一）土地增值稅
1.個(gè)人住房：暫免征收；
2.非住宅類房屋為5%。
（二）個(gè)人所得稅
1.個(gè)人通過拍賣市場(chǎng)拍賣房屋為3%；
2.其他交易的房屋為1%。
對(duì)人民法院判決、裁定、調(diào)解或仲裁機(jī)構(gòu)裁決以及司法拍賣的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，只要符合核定征收條件的，可參照上述核定征收率執(zhí)行。對(duì)其他特殊類型房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，國(guó)家法律法規(guī)和政策有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。
本通知從2019年5月1日起執(zhí)行。
附件：《國(guó)家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人二手房交易有關(guān)稅收問題的通知》問答
國(guó)家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局
2019年4月2日
《國(guó)家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人二手房交易有關(guān)稅收問題的通知》的問答
1.問：我市制定《國(guó)家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人二手房交易有關(guān)稅收問題的通知》（江稅發(fā)〔2019〕52號(hào)，下稱52號(hào)文）有什么意義？
答：為了貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院減稅降費(fèi)的決策部署，深化“放管服”改革，優(yōu)化稅收營(yíng)商環(huán)境，活躍江門市二手房產(chǎn)市場(chǎng)。
2.問：制定52號(hào)文的依據(jù)是什么？
答：依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范個(gè)人取得拍賣收入征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2007〕38號(hào)）、《關(guān)于調(diào)整<江門市個(gè)人所得稅核定征收率表>的公告》（江門市地方稅務(wù)局公告2012年第3號(hào)）、《江門市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整江門市二手轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅核定征收率的公告》（江門市地方稅務(wù)局2013年第2號(hào)公告 ）等有關(guān)規(guī)定制定的。
3.問：個(gè)人是單指自然人還是包括個(gè)體工商戶？
答：52號(hào)文所說個(gè)人是指自然人納稅人,不包括個(gè)體工商戶。
4.問：二手房指哪些類型？
答：二手房類型包括個(gè)人住房和非住宅類房屋。其中住房包括普通住房和非普通住房；非住宅類房屋包括商鋪、寫字樓、酒店、廠房、倉(cāng)庫(kù)、車房（位）、公寓及其他非住宅類房屋。
5.問：對(duì)個(gè)人二手房交易采用哪些稅款征收方式？
答：對(duì)納稅人提供完整、準(zhǔn)確的納稅資料（包括購(gòu)買合同、發(fā)票、契稅完稅證明等）及重置成本評(píng)估報(bào)告，能夠正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，實(shí)行據(jù)實(shí)征收。否則，實(shí)行核定征收。
對(duì)同一個(gè)交易采用稅款征收方式只能二選其一，不能有的稅種采用據(jù)實(shí)征收，有的稅種采用核定征收。
6.問：“人民法院判決、裁定、調(diào)解或仲裁機(jī)構(gòu)裁決以及司法拍賣的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，符合核定征收條件的，可參照上述核定征收率執(zhí)行。”該條款所指的房屋權(quán)屬所有人包括哪些？
答：人民法院判決、裁定、調(diào)解或仲裁機(jī)構(gòu)裁決以及司法拍賣的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不區(qū)分個(gè)人或企業(yè)，只要符合核定征收條件的，可參照52號(hào)文第二點(diǎn)核定征收率執(zhí)行，其中企業(yè)轉(zhuǎn)讓二手房的土地增值稅核定征收率為5%。
7.問：對(duì)于人民法院判決、裁定、調(diào)解或仲裁機(jī)構(gòu)裁決以及司法拍賣的企業(yè)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其企業(yè)所得稅如何處理？
答：如果房屋權(quán)屬所有人的納稅人狀態(tài)為正?；蚯逅愕钠髽I(yè)，應(yīng)將房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移所得并入企業(yè)當(dāng)期所得計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅；如果房屋權(quán)屬所有人的納稅人狀態(tài)為非正?；蜃N的企業(yè)，只要符合《企業(yè)所得稅核定征收辦法（試行）》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕30號(hào)）第三條所規(guī)定的情形之一的，可核定征收企業(yè)所得稅。
8問：個(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)投資是否屬于“其他特殊類型房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移”的情形？
答：是的，個(gè)人以不動(dòng)產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅征收問題，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第20號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
9.問：52號(hào)文什么時(shí)候開始執(zhí)行？
答：從2019年5月1日起執(zhí)行，以納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳稅時(shí)間來確定。
國(guó)家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局
2019年4月25日
《國(guó)家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人二手房交易有關(guān)稅收問題的通知》的問答二
發(fā)布時(shí)間：2020-07-24來源：國(guó)家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局
1.問：個(gè)人住房交易個(gè)人所得稅征收方式如何確定？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）相關(guān)規(guī)定，計(jì)算個(gè)人住房交易個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用（包括裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用）。如納稅人能提供完整、準(zhǔn)確的納稅資料（包括108號(hào)文規(guī)定的各項(xiàng)票據(jù)和支出證明，或者納稅人認(rèn)為其已經(jīng)完整、準(zhǔn)確提供的），實(shí)行據(jù)實(shí)征收。否則，實(shí)行核定征收。
2.問：個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的免征增值稅，購(gòu)買房屋時(shí)間是指哪個(gè)時(shí)間？
答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3的規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
購(gòu)買房屋的時(shí)間按照《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。“契稅完稅證明中注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間。
3.問：納稅人未能提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，增值稅如何差額扣除？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年73號(hào)）的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。
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