重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅等財產行為稅政策執(zhí)行問題處理意見的通知
云南百滇稅務師事務所有限公司 2020-12-25
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重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅等財產行為稅政策執(zhí)行問題處理意見的通知
渝財稅〔2015〕93號
各區(qū)縣（自治縣）財政局、地方稅務局，市地稅局各直屬單位：
為防范執(zhí)法風險，減少自由裁量，保障稅收公平，根據(jù)財政部、國家稅務總局的相關規(guī)定，結合我市實際，市財政局、市地稅局聯(lián)合制定了《土地增值稅等財產行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》?，F(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。
附件：土地增值稅等財產行為稅政策執(zhí)行問題處理意見
重慶市財政局
重慶市地方稅務局
2015年7月27日
附件
土地增值稅等財產行為稅政策執(zhí)行問題處理意見
為統(tǒng)一稅收政策執(zhí)行口徑、防范稅收執(zhí)法風險、保障稅收公平，根據(jù)財政部、國家稅務總局的相關規(guī)定，結合我市實際，對土地增值稅等財產行為稅政策執(zhí)行問題提出以下處理意見，請遵照執(zhí)行。
一、土地增值稅
（一）預征管理
土地增值稅實行按月預征，稅款繳納期限為次月的15日內。土地增值稅預征的計稅收入為房地產企業(yè)辦理商品房預售許可后，依據(jù)商品房買賣合同實際取得的售房款項。
稅務機關受理房地產企業(yè)清算申報后至清算結論下達前，企業(yè)再轉讓該清算單位中的普通住宅，暫不預征土地增值稅；清算審核結論下達后，應按規(guī)定征收稅款。
（二）核定征收率
1.《重慶市地方稅務局關于土地增值稅核定征收率的公告》（渝地稅公告〔2014〕3號）施行前，按照核定征收方式清算的房地產項目，在公告施行后再轉讓開發(fā)品的，核定征收率按照渝地稅公告〔2014〕3號規(guī)定的標準執(zhí)行。
2.個人建造非自用住宅用于對外銷售，土地增值稅實行核定征收的，參照渝地稅公告〔2014〕3號中單位轉讓住宅的核定率標準執(zhí)行。
（三）相關扣除項目
1.房地產項目開發(fā)中，因統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)需要，在相鄰地域建造公共設施，經土地出讓合同約定的，發(fā)生的建造支出可作為“取得土地使用權所支付的金額”予以扣除。房地產企業(yè)應提供縣級以上人民政府相關文件、決議以及規(guī)劃證明材料。
2.房地產企業(yè)轉讓開發(fā)的土地、未竣工房地產項目，其“取得土地使用權所支付的金額”不能加計扣除；承受土地、未竣工項目的房地產企業(yè)在完成房地產項目開發(fā)，進行土地增值稅清算時，其取得土地、未竣工項目所支付的款項，可作為“取得土地使用權所支付的金額”，并適用加計扣除。
3.房地產企業(yè)向商業(yè)銀行支付的委托貸款利息視為金融機構借款利息，按規(guī)定予以扣除。
4.房地產企業(yè)轉讓房產繳納的產權轉移書據(jù)印花稅，納入營業(yè)稅金及附加核算的，作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。
5.納稅人轉讓房產繳納的地方教育費附加，可計入“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除。
（四）幾種特殊情況認定
1.可清算條件認定
根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十條規(guī)定：“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。”即清算單位所取得的預售許可證中，房管部門核發(fā)的最后一個預售許可證時間滿三年的，則達到可清算條件。
2.裝修房銷售成本認定
房地產企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用（包括固定設備）可以計入房地產開發(fā)成本。上述裝修費用不包括房地產企業(yè)自行采購或委托裝修企業(yè)購買的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等物品所發(fā)生的支出。
3.標準廠房銷售征管
按照重慶市工業(yè)園區(qū)建設的有關規(guī)定，建造標準廠房（都市工業(yè)樓宇）銷售，對未達到土地增值稅可清算條件的，在辦理房產轉移登記環(huán)節(jié)預征稅款；達到可清算條件的，按房地產開發(fā)項目清算稅款。
4.改制重組政策
企業(yè)在整體改建、合并、分立、投資等改組改制活動中，土地、房屋的轉讓方和承受方一方屬于房地產開發(fā)企業(yè)的，均不適用《財政部國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）文件的政策規(guī)定。
（五）重慶市地方稅務局2014年第9號公告執(zhí)行口徑
1.第一條第三款：“分期清算或者清算單位中建造多類房產，土地成本納稅人可選擇按照土地面積占比法或者建筑面積占比法計算分攤；房地產開發(fā)成本按照建筑面積占比法計算分攤，其中已明確對象化的設施、設備、裝修等支出應直接計入對應房產的房地產開發(fā)成本。”
該款所指“建筑面積占比法”包括“套內建筑面積占比法”。
不計算房地產項目容積率的地下車庫不分攤“土地成本”。
2.第二條第一款第三項：“房地產企業(yè)建造房產已轉為固定資產或投資性房地產。”
房地產項目清算前，開發(fā)品轉為固定資產或者投資性房地產再轉讓的，仍視為開發(fā)品轉讓，按規(guī)定預征和清算土地增值稅。
房地產項目清算后再轉讓房產，凡已轉為固定資產或投資性房地產五年以上的，應認定為舊房轉讓。
3.第三條第一款：“同一投資主體內部所屬企業(yè)之間無償劃轉（調撥）房地產，不征收土地增值稅。”
該款規(guī)定不適用于房地產開發(fā)企業(yè)。
4. 第四條第三款：“一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房，出土地方取得貨幣性收入的，應對其取得收入部分按規(guī)定征收土地增值稅。”
合作建房中，出土地方取得除分回房產以外的收入的（貨幣性收入及其他經濟利益），應繳納土地增值稅，可扣除的土地成本為：取得土地總成本*收入/（收入＋轉讓土地計稅營業(yè)額）。
5.第四條第四款：“以下類型的房地產項目，對住宅轉讓不預征土地增值稅：1．棚戶區(qū)或危舊房改造安置房項目；2．經濟適用房項目；3．政府實施的征地（拆遷）安置房項目；4．符合國家規(guī)定的其他保障性住宅項目。”
不預征土地增值稅的房地產項目，應提供政府或者房管、建委等相關部門證明材料。保障性房地產項目向單位以及保障對象以外的個人轉讓住房應按規(guī)定預征土地增值稅。
二、契稅
（一）城市建設配套費計稅
1. 城市建設配套費（簡稱配套費）屬于土地出讓契稅計稅依據(jù)的組成部分，不獨立構成征稅對象。與土地出讓相關的配套費在其實際繳費環(huán)節(jié)計征契稅，本意見下發(fā)前已按原方式征收契稅的，不重復計征。
（1）納稅義務發(fā)生時間：實際繳納配套費的當天；
（2）繳款期限：發(fā)生納稅義務次月的15日內；
（3）計稅依據(jù)：向配套費征收部門實際繳納的配套費金額，繳納后返（退）還的，不抵減計稅依據(jù)。
2.與出地出讓無關（如劃撥土地、改建項目等）繳納的配套費，不屬于契稅征稅對象。
（二）房地產劃轉減免認定
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號）文件第六條規(guī)定，100%直接控制的母子公司之間，受同一母公司100%直接控制的子公司之間，土地、房屋權屬劃轉免征契稅。“劃轉”是指除直接買賣以外的股權投資、沖減資本或者所有者權益等。本款規(guī)定自2015年1月1日起至2017年12月31日執(zhí)行。
（三）單位房地產被征收后重新承受房地產征免稅
單位的房地產被國家征收后以產權調換方式重新承受房產，不補價差的免征契稅；補價差的以所補差價為計稅依據(jù)征收契稅。
三、房產稅
（一）地價計入房產原值處理
1.購入房產
購入的房產，地價已包括在購買價格中，以該房產的購買價格加上購入時繳納的相關稅費作為房產原值。
執(zhí)行新會計準則的納稅人通過評估等方式將地價剝離的，應將剝離的地價還原計入房產原值。
2.自建房產
自建房產應計入房產原值納稅的地價，按以下方法確定：
（1）宗地容積率低于0.5的, 計入房產原值的地價=房產建筑面積*2*單位地價；
（2）宗地容積率高于或等于0.5的, 計入房產原值的地價=房產占地面積*單位地價。
其中：宗地容積率是指一宗土地上的建筑物總面積與地面面積的比；分期建設的，以規(guī)劃部門核定的宗地容積率為準；
單位地價=宗地總地價/宗地面積；
地價是指土地成本，包括取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本等；
占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，按建筑基底面積計算。
3.劃撥土地
納稅人以劃撥方式取得土地使用權的，為使土地達到預定用途所發(fā)生的各種支出在繳納房產稅時也應計入房產原值。
（二）居民住宅區(qū)內業(yè)主共有房產征收房產稅問題
使用居民住宅區(qū)內業(yè)主共有房產進行物業(yè)管理、為小區(qū)業(yè)主服務的，不征收房產稅。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）文件第一條規(guī)定，對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。
（三）車庫（位）征稅認定
對納稅人納入自有固定資產經營管理的車庫（位），按房產原值從價計征房產稅。
對屬于房地產開發(fā)企業(yè)的待售開發(fā)品、未納入自有固定資產管理的車庫（位），在售出前出租的，從租計征房產稅。
四、城鎮(zhèn)土地使用稅
（一）納稅義務發(fā)生時間
納稅人通過出讓等方式，從土地行政主管部門取得的土地，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）“由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅”規(guī)定執(zhí)行。但在合同未約定交付土地時間、未按照合同約定時間交付土地、簽定土地出讓合同前已經使用土地和交付土地前已經辦理土地使用權登記等情形下，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間按“實際取得或使用土地時間與土地使用權登記時間孰先”的原則確定，納稅人應向主管稅務機關提供土地使用權證、區(qū)縣級以上國土部門的土地出讓補充合同、相關文件、交地備忘錄等證明資料。
納稅人通過轉讓等方式從其他納稅人取得的土地，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間，按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條的規(guī)定執(zhí)行，即由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（二）房地產開發(fā)企業(yè)納稅義務終止時間
《重慶市地方稅務局關于明確房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止有關問題的公告》（2012第6號）規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)已銷售房屋的占地面積，可從房地產開發(fā)企業(yè)的計稅土地面積中扣除。房地產開發(fā)企業(yè)銷售房屋并終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務時間按‘房屋交付時間和購房者房屋產權登記時間孰先’的原則確定。”
公告中房屋交付時間為房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定發(fā)送的接房通知書中注明的交房日期。
（三）儲備土地征稅認定
對事業(yè)單位（列入國家土地儲備機構名錄）按照規(guī)定擁有的儲備土地暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅，對企業(yè)擁有的儲備土地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
五、印花稅
（一）核定征收管理
1.》（國稅函〔2004〕150號）的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、建筑安裝業(yè)、貨物運輸業(yè)等納稅人主營業(yè)務屬于印花稅核定征收情形的，購銷合同、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、貨物運輸合同印花稅，可以核定計稅依據(jù)：
（1）工業(yè)企業(yè)（購銷合同）：銷售產品，依照主營業(yè)務收入的80%核定；購進貨物（設備），依照相關賬簿核算金額的80%核定。
（2）商業(yè)企業(yè)（購銷合同）：銷售商品，依照主營業(yè)務收入的60%核定；購進商品，依照相關賬簿核算金額的80%核定。
（3）建安企業(yè)（建筑安裝工程承包合同）：建筑安裝勞務，依照主營業(yè)務收入（或者發(fā)包支出）的80%核定；購進材料（設備），依照相關賬簿核算金額的80%核定。
（4）建設工程勘察設計單位（建設工程勘察設計合同）：依照主營業(yè)務收入的80%核定。
（5）運輸企業(yè)（貨物運輸合同）：運輸業(yè)務，依照主營業(yè)務收入的80%核定。
2.凡屬于以下情形的，印花稅不得實行核定計稅依據(jù)方式征收：
（1）工業(yè)、商業(yè)企業(yè)銷售車輛、船舶；
（2）房地產企業(yè)銷售商品房；
（3）土地、房產、股權轉讓。
3.已按原規(guī)定核定并履行核定程序的可執(zhí)行到2015年12月31日。
（二）征稅范圍
1.對于記載建筑安裝工程事項、價款的“BT合同”，應按照“建筑安裝工程承包合同”征收印花稅。
2.根據(jù)商業(yè)銀行委托貸款相關規(guī)定簽訂的委托貸款合同，對商業(yè)銀行以及借款人應征收“借款合同”印花稅。
除特別說明執(zhí)行時間的條款外，本處理意見自下發(fā)之日起執(zhí)行，執(zhí)行前已作稅務處理的事項不再調整。
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