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國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測算方法的公告
國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局2025年第2號(hào)
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（2024年第5號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市征管實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測算方法等相關(guān)事項(xiàng)公告如下：
一、對(duì)2025年1月1日以后首次產(chǎn)生土地增值稅預(yù)征納稅義務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)在取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目第一份銷售（預(yù)售）許可證并取得第一筆銷售（預(yù)售）收入30日內(nèi)提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測算表》及相關(guān)材料。
二、預(yù)計(jì)增值率按年動(dòng)態(tài)測算，每自然年度終了后的3個(gè)月內(nèi)，納稅人應(yīng)重新測算預(yù)計(jì)增值率并提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測算表》，預(yù)計(jì)增值率變化需調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的，納稅人自下一個(gè)納稅申報(bào)期起按調(diào)整后預(yù)征率預(yù)繳，此前已預(yù)繳的稅款不追溯調(diào)整。
三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好土地增值稅預(yù)繳申報(bào)的納稅輔導(dǎo)，并加強(qiáng)預(yù)繳申報(bào)的跟蹤管理。
本公告自2025年1月1日起施行。
特此公告。
國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局
2025年3月31日
國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測算方法的公告》（以下簡稱《公告》），現(xiàn)將《公告》解讀如下：
一、《公告》的出臺(tái)背景
2024年12月27日，國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（2024年第5號(hào)），明確了土地增值稅首次預(yù)征納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2025年1月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)計(jì)增值率高低適用不同的預(yù)征率。為明確預(yù)計(jì)增值率的測算方法，制定本《公告》。
二、《公告》的主要內(nèi)容
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》關(guān)于收入和扣除項(xiàng)目的規(guī)定，《公告》明確了土地增值稅預(yù)計(jì)增值率的測算方法。其中關(guān)于建筑安裝工程費(fèi)的測算，《公告》明確按照我市最近兩年出具土地增值稅清算結(jié)論項(xiàng)目的平均建安成本并上浮30%計(jì)算確定。其中2025年度（稅款所屬期）主要參考我市2023-2024年出具土地增值稅清算結(jié)論項(xiàng)目的平均建安成本（5812元/平方米），同時(shí)考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的清算時(shí)間滯后于開發(fā)時(shí)間，因此，2025年度建筑安裝工程費(fèi)的測算在5812元/平方米的基礎(chǔ)上再上浮30%計(jì)算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項(xiàng)目的成本費(fèi)用情況，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)建筑安裝工程費(fèi)的25%計(jì)算確定?，F(xiàn)舉例說明測算過程：
某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積13,000㎡，可售建筑面積10,000㎡，其中住宅類型8,000㎡、商業(yè)類型2,000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價(jià)格分別為40,000元/㎡、30,000元/㎡，該納稅人增值稅的適用稅率為9%。該項(xiàng)目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4,000萬元、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1,000萬元。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)增值率計(jì)算過程見下表：
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項(xiàng)? 目 | 行次 | 金額（單位：元） | 說明 | |
一、每平方米應(yīng)稅收入1=(2*22+3*23+4*24)/21 | 1 | 34,862.39 | [40,000÷（1+9%）×8,000+30,000÷（1+9%）×2,000+]÷（8,000+2,000)=34,862.39 | |
其中 | 住宅類型 | 2 | 36,697.25 | |
商業(yè)類型 | 3 | 27,522.94 | ||
其他類型 | 4 | 0.00 | ||
二、預(yù)計(jì)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)??????????????? 5=6+7+15+16+20 | 5 | 225,867,095.87 | ||
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 6 | 40,000,000.00 | ||
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本7=8+9+10+11+12+13+14 | 7 | 132,778,500.00 | ||
其中 | 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) | 8 | 10,000,000.00 | |
建筑安裝工程費(fèi) | 9 | 98,222,800.00 | 13,000×5,812×(1+30%)=98,222,800 | |
前期工程費(fèi) | 10 | 24,555,700.00 | 按照建筑安裝工程費(fèi)與“建筑安裝工程費(fèi)+”之和乘以25%計(jì)算（即第9欄+第14欄）*25%。 （98,222,800+0）×25%=24,555,700 | |
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) | 11 | |||
公共配套設(shè)施費(fèi) | 12 | |||
開發(fā)間接費(fèi)用 | 13 | |||
建筑安裝工程費(fèi)+ | 14 | 0.00 | ||
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 15=(6+7)*10% | 15 | 17,277,850.00 | ||
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 16=17+18+19 | 16 | 1,255,045.87 | ||
其中 | 城市維護(hù)建設(shè)稅 | 17 | 732,110.09 | [40,000÷（1+9%）×8,000+30,000÷（1+9%）×2,000]×3%×7%=732,110.09 |
教育費(fèi)附加 | 18 | 313,761.47 | [40,000÷（1+9%）×8,000+30,000÷（1+9%）×2,000]×3%×3%=313,761.47 | |
地方教育費(fèi)附加 | 19 | 209,174.31 | [40,000÷（1+9%）×5,000+30,000÷（1+9%）×2,000]×3%×2%=209,174.31 | |
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除 20=(6+7)*20% | 20 | 34,555,700.00 | ||
三、可售建筑面積21=22+23+24（單位：平方米） | 21 | 10,000.00 | ||
其中 | 住宅類型 | 22 | 8,000.00 | |
商業(yè)類型 | 23 | 2,000.00 | ||
其他類型 | 24 | 0.00 | ||
四、每平方扣除項(xiàng)目金額 25=5/21 | 25 | 22,586.71 | ||
五、每平方米增值額 26=1-25 | 26 | 12,275.68 | ||
六、預(yù)計(jì)增值率 27=26/25*100% | 27 | 54.35% | ||
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三、《公告》的施行時(shí)間
《公告》自2025年1月1日起施行。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號(hào)