關注房地產(chǎn)稅收預繳的“新情況”
云南百滇稅務師事務所有限公司 2019-01-22
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范玲 弘陽地產(chǎn)集團稅務總經(jīng)理
在我國，稅收的預繳制度存在于土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅等稅種?？偟膩碚f，實施稅收預繳制度的出發(fā)點不外乎有三點：一是對納稅周期為年度的稅種，如企業(yè)所得稅，采取預繳制度確保年度內稅款均衡入庫。二是在某些開發(fā)周期較長的行業(yè)如房地產(chǎn)中，為確保稅收在項目開發(fā)期間均衡入庫，避免產(chǎn)生期間稅負不均的問題；三是平衡機構所在地和服務發(fā)生地的稅負不均，如建筑業(yè)跨縣（區(qū)）提供建筑服務、異地不動產(chǎn)(土地使用權)出租業(yè)務、轉讓不動產(chǎn)業(yè)務等的增值稅預繳。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、開發(fā)產(chǎn)品類型多等特點，其稅收預繳制度的實施對其利潤和現(xiàn)金流產(chǎn)生了較大的影響。尤其是在房地產(chǎn)限價等調控政策和土地價格高企等擠壓利潤空間的因素共同作用下，房地產(chǎn)稅收預繳制度的負向調控職能逐漸凸顯，其中增值稅預繳制度造成的 “溢繳”現(xiàn)象尤為突出，值得引起關注。
首先，三大稅種預繳制度中解決“溢繳”的節(jié)點和路徑不盡相同。
1、從各稅種預繳制度的設計機理來看，增值稅“溢繳”極有可能造成多繳稅款的永久沉淀
土地增值稅：房開企業(yè)在取得房屋預收款時應計算預繳土地增值稅。預繳土地增值稅=（預收款-應預繳的增值稅稅款）*預征率。進入土地增值稅清算程序后，根據(jù)清算結果，對預征稅款進行多退少補。
企業(yè)所得稅：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。應在確認收入的當季度或當年預繳企業(yè)所得稅。企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品預繳的企業(yè)所得稅=（預收款-應預繳的增值稅稅款）*計稅毛利率；預計計稅毛利率由各?。ㄊ校┒悇站衷趪惏l(fā)【2009】31號文第八條規(guī)定的標準上確定（比如江蘇規(guī)定：開發(fā)項目位于南京市城區(qū)和郊區(qū)的，計稅毛利率為15％；開發(fā)項目位于除南京以外的其他地區(qū)的，計稅毛利率為10％；屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，計稅毛利率為3%。）開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度的企業(yè)本項目和其他項目合并計算的應納稅所得額。
增值稅：房開企業(yè)在取得房屋預收款時，需進行增值稅預繳。預繳增值稅額=預收款/（1+適用稅率或征收率）*3%。在收取預收款時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向購房者開具不征稅發(fā)票，而不是增值稅專用發(fā)票。在增值稅納稅義務發(fā)生時間達到（一般以房屋實際交付時間和合同約定交房時間熟先為準）后，再計算應繳增值稅額，抵減已預繳增值稅后，向主管稅務機關申報納稅。未結轉完的稅款可結轉下期繼續(xù)抵扣。一般計稅方法下：應補交（抵減）增值稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+10%）*10%-進項稅金-已預繳的增值稅額。簡易計稅方法下：應補交（抵減）增值稅額=全部價款和價外費用/（1+5%）*5%-已預繳的增值稅額。只有在一般計稅方法下，在土地成本較高的情況下，才會導致土地價款扣減后的增值稅應繳稅額小于已預繳稅款。簡易計稅方法下，則不會存在“溢繳”問題。增值稅“溢繳”的解決途徑，根據(jù)文件規(guī)定，只能從以后的應繳稅額中進行抵減，而不能采取直接退稅的方式，對于通常對單個項目成立項目公司的房開企業(yè)來說，這將意味著多繳稅款永久性沉淀。
2、增值稅與土地增值稅和企業(yè)所得稅在稅種性質上具有本質的不同，其“溢繳”的后果要更嚴重
土地增值稅和企業(yè)所得稅本質上財產(chǎn)稅，且其納稅期間是以產(chǎn)品開發(fā)周期或以會計年度來計算的，因此土增稅清算和企業(yè)所得稅匯繳時計算應繳稅款，并與前期預繳的稅款進行比較，多退少補。而增值稅是以商品（勞務、服務）在流轉過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉稅，其本質是對商品生產(chǎn)、流通、服務中多個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的新增價值或商品的附加值征稅，其優(yōu)點在于能有效地避免重復征稅，且體現(xiàn)了稅收中性原則，減少了稅收對產(chǎn)品價值的扭曲效應。而房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅“溢繳”現(xiàn)象則背離了增值稅稅制原理，“溢繳”的稅款加重了企業(yè)稅負，擠占了企業(yè)資金流，而且“溢繳”稅款是企業(yè)實際付出的多繳稅款，并不是進銷項不匹配造成的留抵稅款，其對企業(yè)的影響也遠甚于后者。
下面舉例說明增值稅“溢繳”的稅收臨界點：某房開企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，銷售收入為A（含稅收入），土地成本為B，建安成本為C，為簡便計算，建安成本C 中均取得增值稅專用發(fā)票，且稅率均為10%。試計算增值稅“溢繳”的臨界值。
增值稅預繳和實際計算應繳增值稅相同時：A/(1+10%)3%=(A-B)/(1+10%)*10%-C/(1+10%)*10%。臨界點為A=1.43(B+C)
也就是說當銷售收入A大于等于1.43（B+C）時，增值稅應繳稅款大于等于預繳稅款，而當A小于1.43（B+C）時，增值稅溢繳的現(xiàn)象則會發(fā)生。由此可見，在當前房價受到地方政府限價的擠壓，土地成本和建安成本則高居不下的情況下，突破增值稅臨界點的情況將時有發(fā)生。
其次，從國際經(jīng)驗來看，增值稅留抵退稅已成為國際趨勢。雖然增值稅“溢繳”和“留抵”造成的稅款多繳并不能等同而言，但對企業(yè)造成的稅負增加和資金占用后果較為相似，可以部分借鑒“留抵”的解決途徑來應對增值稅“溢繳”。對于增值稅“留抵”問題，大多數(shù)國家都采取直接退稅的做法，即只要納稅人允許抵扣的進項稅額超過其銷項稅額，稅務機關將在規(guī)定的時間內對差額部分予以退還，若未能按期退稅，稅務機關還需按規(guī)定支付利息或退稅補款(repayment supplement)。還有部分國家采取了更為靈活的做法，如法國和馬來西亞允許納稅人自行選擇退稅或是留抵，即如果滿足各項條件，納稅人可以在納稅申報時選擇全部或部分退還增值稅留抵稅額，同時納稅人也可以決定將留抵稅額遞延至以后納稅期間，用于抵扣未來應繳納的增值稅。根據(jù)上述國際經(jīng)驗，對增值稅留抵實行退稅在操作上具有一定的可行性。我國也已經(jīng)在一些行業(yè)和領域內實行留抵稅額退稅的政策，如《財政部稅務總局關于2018年退還部分行業(yè)增值稅留抵稅額有關稅收政策的通知》（財稅[2018]70號）規(guī)定，對裝備制造等先進制造業(yè)和研發(fā)等現(xiàn)代服務業(yè)中的18各大類行業(yè)以及電網(wǎng)企業(yè)給予期末留抵稅額退還的政策。該政策是國家支持現(xiàn)代服務業(yè)、先進制造業(yè)轉型升級的重大增值稅改革舉措，也為以后留抵退稅政策的全面鋪開奠定了基礎。
對解決增值稅“溢繳”問題，筆者建議從減低預征率和建立退稅制度兩方面著手。一方面，靈活設立增值稅預征率范圍，如在1%-3%的預征率范圍內，賦予納稅人提前報備項目盈利預測信息，以申請較低預征率的權利。由于房開企業(yè)對于每個房開項目在啟動前都會進行詳細的盈利預測，其中收入、成本、費用的預測數(shù)據(jù)將有力支撐增值稅是否會出現(xiàn)“溢繳”。納稅人報送相關資料經(jīng)稅務機關備案后，可對該項目按照較低的預征率進行增值稅預征。而在增值稅納稅義務發(fā)生時間到達時，對納稅人產(chǎn)生了稅款“溢繳”，卻無其他項目可消化抵減稅款的，納稅人可選擇增值稅退稅。
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