企業(yè)及個人出租房屋涉稅問題歸納
云南百滇稅務師事務所有限公司 2019-09-14
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普洱稅務
企業(yè)出租房屋
增值稅
1. 企業(yè)出租房屋取得的收入按“現代服務-租賃服務”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為9%。小規(guī)模納稅人按5%征收率計算繳納增值稅。
2.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
3. 一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3％的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
4. 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
5.2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房，免征增值稅。
6.軍隊空余房產租賃收入，免征增值稅。
房產稅
1.企業(yè)出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。
2.無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。
3.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。
4.對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。
5.2019年1月1日至2020年12月31日，對公租房免征房產稅。
6. 根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）文件規(guī)定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
印花稅
企業(yè)出租房屋簽定的租賃合同屬于財產租賃合同，需按規(guī)定繳納印花稅，稅率為0.1%。稅額不足1元，按1元貼花。
企業(yè)所得稅
1.企業(yè)出租房屋取得的收入需按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
2.租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。如果交易合同或協議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
其他稅種
根據《財政部 稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第61號）的規(guī)定，自2019年1月1日至2020年12月31日：
1.對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。
2.對公租房經營管理單位免征建設、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的印花稅。
3.對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。
4.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
5.企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除，超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時扣除。
個人捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。
6.對符合地方政府規(guī)定條件的城鎮(zhèn)住房保障家庭從地方政府領取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。
7.對公租房免征房產稅。對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產稅優(yōu)惠政策。
個人出租房屋
增值稅
(一)自然人出租房屋：
1.自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
2.自然人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
(二)個體工商戶出租房屋
1.個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅稅額。
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
2.個體工商戶出租不動產(不含住房)適用一般計稅方法計稅的，稅率為9%;
個體工商戶出租不動產(不含住房)適用簡易計稅方法計稅的，征收率為5%。
房產稅
1.個人出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。
2.對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產稅。
城鎮(zhèn)土地使用稅
對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
印花稅
對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
個人所得稅
1. 個人出租房屋取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。
2.對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。
3.財產租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：
(1)財產租賃過程中繳納的稅費。納稅義務人在出租財產過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調節(jié)基金、教育費附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產租賃收入中扣除。
(2)向出租方支付的租金。
(3)由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。
(4)稅法規(guī)定的費用扣除標準。財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費用。個人將其所得對教育事業(yè)和其他公益事業(yè)捐贈的部分，按照國務院有關規(guī)定從應納稅所得中扣除。
審核：李俊波
編輯：楊澄宇
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