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國家稅務總局珠海市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告
國家稅務總局珠海市稅務局公告2025年第1號
根據(jù)《國家稅務總局廣東省稅務局?國家稅務總局深圳市稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》（2024年第5號）的有關規(guī)定，現(xiàn)將我市土地增值稅預計增值率測算方法公告如下：
一、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目每平方米應稅收入、每平方米扣除項目金額測算土地增值稅預計增值率（以下簡稱預計增值率）。
二、每平方米應稅收入=∑[各房屋類型每平方米含稅價格÷（1+增值稅適用稅率）×各房屋類型對應可售建筑面積]÷∑各房屋類型對應可售建筑面積。
各房屋類型，是指住宅類型、商業(yè)類型、車位類型以及其它類型。
每平方米含稅價格，依次按照網(wǎng)簽銷售價格、政府部門備案價格、預計銷售價格確定。
三、扣除項目金額包括：
（一）取得土地使用權所支付的金額，由納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況填報，并提供相關材料。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
1.土地征用及拆遷補償費，由納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況填報，并提供相關材料。
2.建筑安裝工程費，根據(jù)珠海市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準并上浮30%計算確定。
3.前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用，根據(jù)計算確定的建筑安裝工程費的22%計算確定。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用，根據(jù)取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算扣除。
（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，根據(jù)應稅收入乘以增值稅預征率，再乘以適用稅（費）率計算扣除。
（五）財政部規(guī)定的其他扣除，根據(jù)取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%計算扣除。
四、納稅人應在取得第一筆預售（銷售）收入30日內(nèi)提供《土地增值稅預計增值率測算表》及相關材料。
納稅人未按照規(guī)定的期限提供《土地增值稅預計增值率測算表》及相關材料的，由主管稅務機關測算確定預計增值率。
五、納稅人對參照土地增值稅扣除項目金額標準計算確定的戶內(nèi)裝修成本有異議的，可提供佐證材料，經(jīng)主管稅務機關確認的，予以調(diào)整，同時作為前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用的計算基數(shù)。
六、預計增值率按年動態(tài)測算，每自然年度終了后的3個月內(nèi)，納稅人應按照本方法重新測算預計增值率并提供《土地增值稅預計增值率測算表》及相關材料。經(jīng)主管稅務機關確認應當調(diào)整預征率的，納稅人下一個納稅申報期按調(diào)整后預征率預繳，此前已預繳的稅款不追溯調(diào)整。
七、本測算方法適用于首次土地增值稅預征納稅義務發(fā)生時間在2025年1月1日之后的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不適用于保障性住房項目。
本公告自2025年1月1日起施行，《珠海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征辦法（暫行）》（珠地稅發(fā)〔2009〕283號發(fā)布，珠海市地方稅務局公告2010年第1號修改）同時廢止。
特此公告。
國家稅務總局珠海市稅務局
2025年3月18日
關于《國家稅務總局珠海市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》的解讀
國家稅務總局珠海市稅務局發(fā)布了《國家稅務總局珠海市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》（2025年第1號）（以下簡稱《公告》），現(xiàn)將《公告》解讀如下：
一、《公告》的出臺背景
2024年12月27日，國家稅務總局廣東省稅務局、國家稅務總局深圳市稅務局聯(lián)合發(fā)布了《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》（2024年第5號），明確了土地增值稅首次納稅義務發(fā)生時間在 2025年1月1日后的房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)預計增值率高低適用不同的預征率。為明確預計增值率的測算方法，特制定本《公告》。
二、《公告》的主要內(nèi)容
《公告》根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關收入和扣除項目的規(guī)定，明確了預計增值率的測算方法和測算表格。綜合考慮扣除項目金額標準發(fā)布時間滯后等因素，《公告》規(guī)定測算預計增值率時，建筑安裝工程費按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。另外，結合我市已清算土地增值稅項目的成本費用情況，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用，根據(jù)計算確定的建筑安裝工程費與“戶內(nèi)裝修+”之和的22%計算確定?，F(xiàn)舉例說明測算過程：
某房地產(chǎn)開發(fā)項目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡(裝修交付）、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項目樁基礎采用預制管樁，住宅層數(shù)為20層、商業(yè)類型為裙樓、車位類型為地下室一層。該項目發(fā)生取得土地使用權所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補償費100萬元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務機關確認戶內(nèi)裝修2000元/㎡。結合目前珠海市發(fā)布的最新年度（2021年度）土地增值稅扣除項目金額標準，該項目預計增值率計算過程見下表：
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三、《公告》的生效時間
《公告》自2025年1月1日起施行，《珠海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征辦法（暫行）》（珠地稅發(fā)〔2009〕283號發(fā)布，珠海市地方稅務局公告2010年第1號修改）同時廢止。
滇公網(wǎng)安備 53010202000370號