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國(guó)家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告

國(guó)家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局公告2025年第1號(hào)

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局?國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（2024年第5號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我市土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法公告如下：

一、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目每平方米應(yīng)稅收入、每平方米扣除項(xiàng)目金額測(cè)算土地增值稅預(yù)計(jì)增值率（以下簡(jiǎn)稱預(yù)計(jì)增值率）。

二、每平方米應(yīng)稅收入=∑[各房屋類型每平方米含稅價(jià)格÷（1+增值稅適用稅率）×各房屋類型對(duì)應(yīng)可售建筑面積]÷∑各房屋類型對(duì)應(yīng)可售建筑面積。

各房屋類型，是指住宅類型、商業(yè)類型、車位類型以及其它類型。

每平方米含稅價(jià)格，依次按照網(wǎng)簽銷售價(jià)格、政府部門備案價(jià)格、預(yù)計(jì)銷售價(jià)格確定。

三、扣除項(xiàng)目金額包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，由納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況填報(bào)，并提供相關(guān)材料。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，由納稅人根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況填報(bào)，并提供相關(guān)材料。

2.建筑安裝工程費(fèi)，根據(jù)珠海市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)并上浮30%計(jì)算確定。

3.前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)計(jì)算確定的建筑安裝工程費(fèi)的22%計(jì)算確定。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，根據(jù)應(yīng)稅收入乘以增值稅預(yù)征率，再乘以適用稅（費(fèi)）率計(jì)算扣除。

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除，根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20%計(jì)算扣除。

四、納稅人應(yīng)在取得第一筆預(yù)售（銷售）收入30日內(nèi)提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表》及相關(guān)材料。

納稅人未按照規(guī)定的期限提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表》及相關(guān)材料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)測(cè)算確定預(yù)計(jì)增值率。

五、納稅人對(duì)參照土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定的戶內(nèi)裝修成本有異議的，可提供佐證材料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的，予以調(diào)整，同時(shí)作為前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)。

六、預(yù)計(jì)增值率按年動(dòng)態(tài)測(cè)算，每自然年度終了后的3個(gè)月內(nèi)，納稅人應(yīng)按照本方法重新測(cè)算預(yù)計(jì)增值率并提供《土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表》及相關(guān)材料。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)應(yīng)當(dāng)調(diào)整預(yù)征率的，納稅人下一個(gè)納稅申報(bào)期按調(diào)整后預(yù)征率預(yù)繳，此前已預(yù)繳的稅款不追溯調(diào)整。

七、本測(cè)算方法適用于首次土地增值稅預(yù)征納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2025年1月1日之后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不適用于保障性住房項(xiàng)目。

本公告自2025年1月1日起施行，《珠海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征辦法（暫行）》（珠地稅發(fā)〔2009〕283號(hào)發(fā)布，珠海市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào)修改）同時(shí)廢止。

特此公告。

附件：土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算表.xls

國(guó)家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局

2025年3月18日

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》的解讀

國(guó)家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅預(yù)計(jì)增值率測(cè)算方法的公告》（2025年第1號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《公告》），現(xiàn)將《公告》解讀如下：

一、《公告》的出臺(tái)背景

2024年12月27日，國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局 國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（2024年第5號(hào)），明確了土地增值稅首次納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在 2025年1月1日后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)計(jì)增值率高低適用不同的預(yù)征率。為明確預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法，特制定本《公告》。

二、《公告》的主要內(nèi)容

《公告》根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目的規(guī)定，明確了預(yù)計(jì)增值率的測(cè)算方法和測(cè)算表格。綜合考慮扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時(shí)間滯后等因素，《公告》規(guī)定測(cè)算預(yù)計(jì)增值率時(shí)，建筑安裝工程費(fèi)按照我市發(fā)布的最新年度土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)上浮30%計(jì)算確定。另外，結(jié)合我市已清算土地增值稅項(xiàng)目的成本費(fèi)用情況，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)計(jì)算確定的建筑安裝工程費(fèi)與“戶內(nèi)裝修+”之和的22%計(jì)算確定?，F(xiàn)舉例說(shuō)明測(cè)算過(guò)程：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡(裝修交付）、商業(yè)類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價(jià)格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項(xiàng)目樁基礎(chǔ)采用預(yù)制管樁，住宅層數(shù)為20層、商業(yè)類型為裙樓、車位類型為地下室一層。該項(xiàng)目發(fā)生取得土地使用權(quán)所支付的金額4000萬(wàn)元、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，可提供佐證材料并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)戶內(nèi)裝修2000元/㎡。結(jié)合目前珠海市發(fā)布的最新年度（2021年度）土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)增值率計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：

三、《公告》的生效時(shí)間

《公告》自2025年1月1日起施行，《珠海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征辦法（暫行）》（珠地稅發(fā)〔2009〕283號(hào)發(fā)布，珠海市地方稅務(wù)局公告2010年第1號(hào)修改）同時(shí)廢止。