買賣、出售、贈與、繼承房屋相關稅收問題
云南百滇稅務師事務所有限公司 2017-09-26
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購買住房
老王想買一套二手住房，他應該繳哪些稅呢？
依照有關規(guī)定，購買住房涉及契稅、印花稅。
契稅：按照成交價格或存量房交易計稅價格繳納，稅率為3%～5%；契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。此外，按照《財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)的規(guī)定，(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。(二)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。此政策不包括北京市、上海市、廣州市、深圳市。
以北京市為例，契稅率為3%。
印花稅：房屋產權證按照每件5元繳納印花稅。
購買非住房
小王想創(chuàng)業(yè)，老王籌集了資金給他買了一間40平方米的辦公用房，他應該繳哪些稅呢？
依照有關規(guī)定，購買非住房時涉及契稅和印花稅。
契稅：買方按照成交價格或存量房交易計稅價格繳納契稅。
印花稅：買方按照成交價格或存量房交易計稅價格依0.5‰稅率繳納印花稅，且房屋產權證按照每件5元完稅。
出售住房
老王想出售其名下的一套住宅，他應該繳哪些稅費呢？
依據有關規(guī)定，房屋性質為住宅的，賣方涉及增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅。
1. 增值稅。應繳增值稅=不含稅銷售額×5%
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年，下同)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
2.城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。賣方繳納增值稅的，分別按增值稅稅額的7%(5%、1%)、3%、2%繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。
3.個人所得稅。賣方能夠提供完整、準確的房屋原值憑證，或者主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應依法嚴格按照轉讓所得20%計算繳納個人所得稅；賣方無法提供完整準確的房屋原值憑證，主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格或存量房交易計稅價格乘以核定征收率1%計算。
賣方轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免繳個人所得稅。
房屋贈與
小王的外公知道小王要創(chuàng)業(yè)，準備把房屋贈與小王，贈與過程中都涉及哪些稅費呢？
依據有關規(guī)定，贈與方涉及增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅；受贈方涉及契稅、印花稅、個人所得稅。
1.增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。對于無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，以及無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，或房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權的，贈與方免予繳納增值稅。除上述以外的其他贈與行為，視同發(fā)生應稅行為，贈與方應按現行有關規(guī)定繳納增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。(適用政策同個人采取銷售方式轉讓住房)
2.個人所得稅。免稅情形：對于無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，以及無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，當事雙方免予繳納個人所得稅。
征稅規(guī)定：除上述免稅情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照20%稅率繳納個人所得稅。
3.土地增值稅。房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或直接贍養(yǎng)義務人的，贈與方不繳納土地增值稅。
4.印花稅。簽訂贈與合同的，贈與方按照存量房交易計稅價格依0.5‰稅率繳納印花稅；受贈方按照贈與合同金額(或存量房交易計稅價格)依0.5‰稅率繳納，且房屋產權證按照每件5元完稅。
5.契稅。受贈方按照存量房交易計稅價格依據《財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)的規(guī)定，并按照所在城市的稅率繳納。
房屋繼承
1.對于房屋產權所有人死亡，按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人免征個人所得稅。
因此，只涉及房屋產權證按照每件5元繳納印花稅。
因此，只涉及房屋產權證按照每件5元繳納印花稅。
2.按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。涉及房屋產權證按照每件5元繳納印花稅，以及按照20%稅率繳納個人所得稅。
編輯設計：云南國稅
來源：《中國稅務》
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